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本次物业服务成本调查
发布时间:2018-08-23 作者:admin 浏览:

  太原市物价局成本监审分局于2013年7月20日—8月5日,对太原市物价局经营服务处选定的住宅小区2012年物业服务成本进行了书面调查。本次物业服务成本调查,主要针对调查对象2012年物业服务成本相关数据进行收集,所有数据均由各物业公司提供,主要包含5个方面的内容,即综合管理费、物业共用部位日常运行维护费(不含电梯及二次加压费用)、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费等支出情况及各项所占比例进行了测算,物业服务面积是根据各物业提供的数字确定,本次调查以各物业公司书面报告数据为基础进行测算。

  太原市物价局成本监审分局于2013年7月20日—8月5日,对太原市物价局经营服务处选定的住宅小区2012年物业服务成本进行了书面调查。本次物业服务成本调查,主要针对调查对象2012年物业服务成本相关数据进行收集,所有数据均由各物业公司提供,主要包含5个方面的内容,即综合管理费、物业共用部位日常运行维护费(不含电梯及二次加压费用)、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费等支出情况及各项所占比例进行了测算,物业服务面积是根据各物业提供的数字确定,本次调查以各物业公司书面报告数据为基础进行测算。

  经核算,除电梯和二次加压费用外,太原市部分高层、多层、多高商铺混合的小区,2012年物业服务平均单位成本为1.24元/平方米·月。

  说明物价部门对收回的26家小区报表筛选,最后确定有效报表13家,无效报表13家 (含现行收费标准超过1.27元/平方米·月和填报数据明显不符的报表),因为物价局只管控1.27元/平方米·月的物业收费标准。

  其中综合管理费占比最大,达到37.62%;秩序维护费及安全防范人员费用次之,占比达到25.36%;物业共用部位日常运行维护费占比为16.54%;清洁卫生费及保洁人员费用为15.86%;绿化养护费及维护人员费用为4.62%。

  经核算,太原市住宅小区(除别墅、联排住宅)电梯运行成本为0.4元/月·平方米,住宅小区机动车停车服务运营成本为地下平面停车位80元/月·车位,机械复式停车位177元/月·车位。

  说明本次住宅小区的停车服务、电梯运行成本调查,主要对调查对象为华德中心广场、奥林花园、星河湾、大唐四季花园、丽华苑、帝景华府、晋建文缘和滨河苑和文华苑、育翠苑、汾河焦煤、滨东花园、滨东嘉园住宅小区的车辆、电梯运行成本相关数据进行收集,所有数据均由各物业公司提供。

  主要包含5个方面内容,即电费、人工费、年检费、维保费和维修费,调查以各物业公司提供的数据为基础进行测算。

  根据太原市物价部门的统计结果,太原市目前住宅小区实行物业服务收费管理的有512个物业服务企业,住宅小区710个,面积达7000万平方米。其中,收费标准按一级的小区有122个,二级的有150个,三级的有114个,四级的有187个,五级的有137个。

  实行车辆服务收费管理的约有140个物业服务企业,住宅小区约150个,机动车车位数约20000个。

  2012年物业服务平均单位成本为1.24元/平方米·月,左表中的五级中,除一级的最高价格高于平均值外,其余四级的最高价格均低于平均值。

  政策环境有了新变化。继2003年《中华人民共和国物业管理条例》颁布之后,国务院2007年进行了修订;2007年3月颁发了《中华人民共和国物权法》;2010年11月山西省人大常委会对2004年颁发的《山西省物业管理条例》进行修正;2012年山西省住房和城乡建设厅发布了《山西省住宅物业服务标准》;2013年9月太原市房地产管理局制定了《太原市住宅物业服务标准》。

  服务内容及等级划分有了新调整。现行的《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准(暂行)》(并价房字【2005】108号)文件中物业服务等级标准即:从高到低依次为一级、二级、三级、四级、五级已不再适用,新制定的服务等级标准即:高到低依次为五级、四级、三级、二级、一级。同时将电梯运行服务、装修服务等一并纳入物业服务。

  成本等构成有了新变动。并价房字【2005】108号文件执行8年来,人员工资、物价水平等发生了较大变化,服务条件、种类也发生了变化。现行的《太原市车辆停放服务收费标准(暂行)》没有“机械复式车位”和“独立封闭式车库”的服务收费管理项目;同时根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”的规定,相关权属应该进一步明确。

  物业服务收费管理范围有了新拓展。并价房字【2005】108号文件只对普通住宅物业收费做了规定,在实践中普通住宅的概念不好把握。因此,应该考虑修改进一步明确政府指导价和市场调节价的划分,便于具体操作。《太原市物业服务与收费管理办法》(征求意见稿)已发布征求意见,新办法出台后,将非住宅及住宅中的别墅、联排住宅物业服务收费确定为市场指导价。本次听证会将不再对上述范围内的物业服务收费标准制定方案。

  《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》于2005年发布以来,对规范物业服务收费,提高物业服务水平发挥了很大的作用。

  由于政府指导价长期不变、建设单位前期物业费定价偏低、业主大会建设缓慢等多方面原因共同作用的结果,造成了部分项目的物业服务品质不断下降、损害了业主的公共利益,阻碍了物业服务行业的持续健康发展。

  目前,太原市的人工成本在不断上涨,太原市2005年至2013年最低工资标准从每月520元上涨至每月1290元。

  目前物业公司成本压力巨大,2005年太原市开始推行最低工资标准,当年为520元/月。8年以后的今天,最低工资标准已上调为1290元。加上2008年国家颁布《劳动合同法》,企业应当为员工缴纳劳动保险,企业缴纳部分最低标准每月也得700余元,目前太原市的实际最低用工成本已上升至2000余元/月。仅此一项人工成本就上升3.48倍,还不包括各类材料、能源费用等运行成本的上涨,但行业实际执行的收费标准已有8年没有调整,即使足额收齐费用,企业也难维持运行。中国物业管理协会对行业生存状况的调查显示反映这类问题的企业占被调查企业总数的35.39%。由于收入低,企业难留住人才,人才难寻、难留,导致服务质量难以保证。这些情况导致物业管理企业的经营一年比一年难。

  根据调查,物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资,绝大多数的操作人员的工资仅维持在最低工资标准上下,很多物业公司的操作人员的工资水平甚至不到社会平均工资标准的一半。

  此外,目前大家的物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足,对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。

  本次成本监审所抽取(被釆纳)的小区报表并不精确,平均成本显示虚高。本次听证会所抽取的物业企业,多是成熟的、有资质的物业公司提供的数据。物业企业人员填报的数字随意性大、填写成本虚高,而没有根据物业公司的原始年度财务报表为核算依据。

  没有资质的物业组织普遍素质较低、成本较低,其无权擅自提高物业收费等级和标准,应以较低的等级收费较为妥当,这样不易引起激烈的社会矛盾。

  虽然这几年服务成本有所提高,但是物业企业占用业主共有的场地收取大量的车辆服务费等,这样的较大收益并没有在服务成本中体现和冲减,这普遍存在于无合法登记或无资质的独立核算服务组织中,这样的现象和小区在太原市大量存在。这一次抽查并没有考虑到这些小区的不规范物业管理和服务成本,这些组织也没有被抽查上报填写报表(或报表没有被釆纳),所以物价局抽查的有效13家报表,是选取的正规合法的物业公司,导致服务成本显示虚高。

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